Suomalaisen kotitalouden suurin yksittäinen omaisuuserä on yleensä asunto. Kun asunto myydään, siitä saatu voitto voi olla joko kokonaan verotonta tai siitä voi mennä veroa kymmeniä tuhansia euroja. Ero ei ole pieni, ja se ratkeaa muutamalla yksinkertaisella ehdolla.
Tässä artikkelissa käydään läpi asunnon myyntivoiton verotus vuonna 2026: milloin myynti on verovapaata, miten vero lasketaan sijoitusasunnon kohdalla, mitä kuluja saa vähentää ja miten tappion voi hyödyntää.
Milloin asunnon myyntivoitto on verotonta?
Oman vakituisen asunnon myynti on kokonaan verovapaata, kun kaksi ehtoa täyttyvät yhtäaikaisesti:
- Olet omistanut asunnon vähintään 2 vuotta ennen myyntiä.
- Olet asunut asunnossa vähintään 2 vuotta omistusaikana yhtäjaksoisesti omana tai perheen vakituisena asuntona.
Molempien ehtojen on täytyttävä samanaikaisesti. Jos ostat asunnon ja muutat siihen vasta vuoden päästä, kahden vuoden asumisaika alkaa kertyä vasta muutosta. Käytännössä verovapauden saavuttaminen vaatii tällöin kolmen vuoden omistuksen.
Verovapaus koskee:
- osakehuoneistoja (asunto-osakeyhtiön osakkeita)
- omakotitaloja ja paritaloja
- rakennuspaikkaa enintään 10 000 neliömetriin asti
Verovapaus ei koske vapaa-ajan asuntoja, kakkosasuntoja eikä sijoitusasuntoja, vaikka niitä olisi omistanut vuosikymmeniä.
Mikä katkaisee asumisajan?
Tilapäinen poissaolo, kuten työmatka tai loma, ei katkaise yhtäjaksoista käyttöä omana asuntona. Sen sijaan asunnon vuokraaminen toiselle katkaisee asumisajan. Jos olet asunut asunnossa puolitoista vuotta ja vuokrannut sen sitten ulkopuoliselle, kahden vuoden asumisajan kello pysähtyy.
Milloin vero menee?
Verotettavaa luovutusvoittoa syntyy aina, kun jokin seuraavista täyttyy:
- Asunto on sijoitusasunto, jota ei ole käytetty omana vakituisena asuntona.
- Olet asunut asunnossa alle 2 vuotta.
- Olet omistanut asunnon alle 2 vuotta.
- Kyseessä on vapaa-ajan asunto tai mökki.
- Myyt rakentamattoman tontin tai 10 000 neliön ylittävän osan rakennuspaikasta.
Näissä tilanteissa myyntivoitto on pääomatuloa, ja siitä maksetaan pääomatuloveroa.
Pääomatuloveron rakenne 2026
Pääomatulovero peritään kahdella portaalla. Raja on 30 000 euroa pääomatuloja vuodessa, ja siihen asti vero on 30 prosenttia. Yli menevältä osalta vero on 34 prosenttia.
Raja on henkilökohtainen ja se koskee verovuoden kaikkia pääomatuloja yhteenlaskettuna: osinkoja, vuokratuloja, korkotuloja ja luovutusvoittoja. Jos myyt sijoitusasunnon ja saat samana vuonna myös osinkoja, ne summataan yhteen 30 000 euron rajaa laskettaessa.
Esimerkki: 70 000 euron myyntivoitto sijoitusasunnosta
Otetaan tyypillinen tilanne. Olet ostanut sijoitusasunnon kymmenen vuotta sitten 200 000 eurolla. Myyt sen nyt 270 000 eurolla. Voittoa kertyy 70 000 euroa.
Vero lasketaan kahdessa osassa, koska voitto ylittää 30 000 euron rajan:
| Osa voitosta | Veroprosentti | Vero |
|---|---|---|
| Ensimmäiset 30 000 € | 30 % | 9 000 € |
| Loput 40 000 € | 34 % | 13 600 € |
| Yhteensä | 22 600 € |
Käteen jää 70 000 − 22 600 = 47 400 euroa. Efektiivinen veroprosentti koko voitosta on 32,3 prosenttia.
Jos vastaava asunto olisi ollut oma vakituinen asunto, jossa olisit asunut yli kaksi vuotta, koko 70 000 euron voitto olisi ollut verovapaata.
Esimerkit eri voittosummilla
Pääomatuloveron progressio nostaa vähitellen efektiivistä verokantaa, kun voitto kasvaa. Pieni voitto verotetaan 30 prosentin kannalla, mutta suurissa voitoissa lisäeurot menevät 34 prosentin portaalle.
Laskenta:
- 10 000 €: 10 000 × 30 % = 3 000 €
- 30 000 €: 30 000 × 30 % = 9 000 €
- 70 000 €: 30 000 × 30 % + 40 000 × 34 % = 22 600 €
- 150 000 €: 30 000 × 30 % + 120 000 × 34 % = 49 800 €
Mitä suurempi voitto, sitä lähemmäs efektiivinen verokanta lähenee 34 prosenttia. 150 000 euron voitossa efektiivinen veroprosentti on 33,2 prosenttia.
Mitä kuluja voi vähentää?
Veroa ei makseta brutosta vaan myyntivoitosta. Voiton laskukaava on:
Luovutusvoitto = Myyntihinta − (Hankintahinta + hankintakulut + myyntikulut + perusparannukset)
Vähennyskelpoisia eriä ovat muun muassa:
- Varainsiirtovero, jonka maksoit asuntoa ostaessasi
- Välityspalkkio myynnissä (tyypillisesti 2–4 % myyntihinnasta)
- Asunnon myynti-ilmoitusten kulut ja kuntotarkastus
- Perusparannukset kuten remontti, jossa keittiö tai kylpyhuone on uusittu
- Lainhuudatusmaksut ja muut kaupanteon kulut
Tavalliset vuosikorjaukset, kuten seinien maalaus tai kuluneen lattian uusiminen, eivät ole vähennyskelpoisia hankintamenoon. Niitä on voinut vähentää aiemmin vuokratulosta sinä vuonna, kun ne tehtiin. Sen sijaan tason nostavat parannukset, kuten kylpyhuonesaneeraus tai uudistettu keittiö, lasketaan asunnon hankintamenoon ja pienentävät myyntivoittoa.
Hankintameno-olettama
Jos hankintahintaa ei voi todistaa tai se on hyvin pieni, kannattaa harkita hankintameno-olettamaa. Se on kiinteä prosenttiosuus myyntihinnasta:
- 20 % myyntihinnasta, jos olet omistanut asunnon alle 10 vuotta
- 40 % myyntihinnasta, jos olet omistanut asunnon vähintään 10 vuotta
Olettamaa käytetään todellisen hankintahinnan ja kulujen sijaan, ei niiden lisäksi. Olettama kannattaa erityisesti perintönä saaduissa asunnoissa, joiden alkuperäistä ostohintaa on vaikea todistaa, tai jos asunnon arvo on noussut moninkertaiseksi.
Esimerkki: 270 000 eurolla myydystä asunnosta, jonka olet omistanut 15 vuotta, hankintameno-olettama on 40 % × 270 000 = 108 000 €. Verotettava voitto on 270 000 − 108 000 = 162 000 €. Jos todellinen hankintahinta kuluineen oli vain 80 000 €, todellisella hankintamenolla laskettava voitto olisi 190 000 €. Hankintameno-olettama on tällöin edullisempi.
Tappion vähennysoikeus
Jos myyt asunnon tappiolla, tappio on vähennyskelpoinen muista pääomatuloista. Tämä koskee vain sijoitusasuntoja ja muita verotettavia luovutuksia. Oman vakituisen asunnon tappiota ei voi vähentää, jos myynti olisi ollut verovapaa.
Tappion vähennysoikeus toimii näin:
- Tappio vähennetään ensisijaisesti saman vuoden muista luovutusvoitoista ja pääomatuloista.
- Käyttämätön osa siirtyy viiden seuraavan verovuoden ajaksi vähennettäväksi pääomatuloista.
- Jos pääomatuloja ei ole, tappio voi muodostaa alijäämähyvityksen ansiotuloverotuksessa.
Käytännön sovellus: Jos olet myynyt yhden sijoitusasunnon 30 000 euron voitolla ja toisen 20 000 euron tappiolla samana vuonna, verotettavaa voittoa jää 10 000 euroa. Vero siitä on 30 % × 10 000 = 3 000 €.
Erityistilanteita
Avioero ja asuntojako
Avio-oikeuden nojalla saadun asunnon omistusaika lasketaan alkuperäisestä hankinnasta, ei jakohetkestä. Jos pari on ostanut asunnon yhdessä ja toinen lunastaa sen avioerossa itselleen, kahden vuoden omistusaika ei ala alusta.
Perintönä saatu asunto
Perintönä saadun asunnon hankintahintana pidetään perintöverotusarvoa. Omistusaika lasketaan perinnönjättäjän kuolinpäivästä, ei siitä, kun perinnönsaaja sai hallinnan. Jos käytät asuntoa omana asuntonasi vähintään kaksi vuotta perinnön jälkeen, myynti on tämän jälkeen verovapaa.
Rakennusliikkeen tarjoama uusi asunto
Uudisasunnon kahden vuoden määräaika lasketaan asunnon valmistumispäivästä ja muuttopäivästä, ei kauppakirjan allekirjoitushetkestä. Pitkä rakennusaika ei lyhennä omistus- tai asumisaikaa.
Veroilmoitus ja maksaminen
Asunnon myynti ilmoitetaan OmaVerossa Muut tuotot -kohdassa. Jos myyt verovapaasti oman asunnon, ilmoitusta ei tarvita, mutta Verohallinto saa tiedon kaupasta varainsiirtoveroilmoituksen kautta.
Sijoitusasunnon myynnistä syntyvä vero ei pidäty automaattisesti, joten kannattaa:
- hakea muutosta ennakkoveroon OmaVerossa heti kaupan jälkeen
- maksaa ennakon täydennysmaksu seuraavan vuoden tammikuun loppuun mennessä, jotta vältät huojennetun viivästyskoron
- varata käteistä jäännösveron maksuun, jos voitot ovat suuria
Yli 10 000 euron jäännösverosta peritään huojennettu viivästyskorko, joka voi olla useita prosentteja vuodessa.
Tyypilliset virheet
- Lasketaan asumisaika ostohetkestä, vaikka muutto on tehty myöhemmin. Asumisaika alkaa todellisesta muutosta.
- Vuokrataan oma asunto lyhyeksi ajaksi ennen myyntiä. Vuokraaminen katkaisee yhtäjaksoisen omana asuntona käytön.
- Unohdetaan perusparannukset hankintamenoon. Vuosikymmenen aikana tehdyt isot remontit voivat pienentää voittoa kymmenillä tuhansilla euroilla.
- Käytetään todellista hankintahintaa, vaikka hankintameno-olettama olisi edullisempi. Tämä on yleinen virhe pitkään omistetuissa ja perinnöksi saaduissa asunnoissa.
- Ei haeta muutosta ennakkoveroon, jolloin jäännösverosta tulee korollinen yllätys.
Yhteenveto
Asunnon myyntivoiton verotus jakautuu Suomessa selvästi kahteen kategoriaan: oma vakituinen asunto on kahden vuoden omistus- ja asumisajan jälkeen kokonaan verovapaa, kun taas sijoitusasunnoista, vapaa-ajan asunnoista ja liian lyhyen ajan omistetuista asunnoista maksetaan pääomatuloveroa 30 tai 34 prosenttia.
70 000 euron voitto sijoitusasunnosta tuottaa noin 22 600 euron verolaskun. Sama voitto omasta asunnosta on verovapaa. Ero on yksi suomalaisen verojärjestelmän suurimmista yksittäisistä veroeduista, ja se kannattaa ottaa huomioon, kun suunnittelee asuntojen omistusaikoja, vuokrausta tai myyntihetkeä.